โฉนดที่ดินมีกี่แบบ แบบไหนสามารถซื้อ ขาย โอนได้บ้าง

ที่ดินเปล่า บ้านพร้อมที่ดิน ถือเป็นทรัพย์สินมูลค่าสูงและหลายคนต่างอยากมีไว้ในครอบครอง แม้ว่าหน้าตาของโฉนดที่ดินจะเหมือนกันแต่ก็มีชื่อเรียกและสีของตราครุฑมีความแตกต่างกัน ทั้งนี้โฉนดที่ดินมีกี่แบบ แต่ละแบบต่างกันอย่างไรสามารถซื้อขายได้หรือไม่ บทความนี้มีคำตอบมาฝากค่ะ

โฉนดที่ดินมีกี่แบบ แตกต่างกันอย่างไร

ที่ดินนับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่า มีราคา และมีประโยชน์แก่มวลมนุษย์อย่างยิ่ง เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ใช้ในการเกษตร ใช้ในการอุตสาหกรรม ใช้เป็นหลักประกัน และอื่น ๆ นอกจากนี้ ที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงฐานะความเป็นอยู่ ของแต่ละคนด้วย แม้ปัจจุบันที่ดินจะมีราคาแพงสักเพียงใดก็ตาม ก็จะพยายามทำงานให้ได้มาเพื่อจะได้ซื้อที่ดินเป็นของตนเองสักแปลง หากคุณต้องการดำเนินการสักเรื่องเกี่ยวกับที่ดิน สิ่งที่คุณควรรู้ก็คือเรื่อง โฉนดที่ดิน ถือว่าเป็นเอกสารที่สำคัญมาก เพราะเป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน ออกโดยกรมที่ดิน มีเลขที่โฉนด ที่ตั้ง ลักษณะรายละเอียดของที่ดิน รวมทั้งประวัติผู้ถือกรรมสิทธิ์ต่างๆ แต่คุณหรือไม่ว่าโฉนดที่ดินมีกี่แบบ หลายคนอาจจะสงสัยว่าโฉนดที่ดินมีกี่แบบกันแน่ เพราะคุณอาจจะเคยได้ยินว่ามีการเรียกชื่อโฉนดที่ดินแตกต่างกัน มีการถือสิทธิ์ครอบครองแตกต่างกัน โดยโฉนดที่ดินมีกี่แบบ จะสามารถดูได้จากสีของตราครุฑ ได้แก่ ครุฑแดง ครุฑเขียว และครุฑดำ ซึ่งตอบคำถามแรกได้แล้วว่าโฉนดที่ดินมีกี่แบบนั้น คำตอบคือ 4 แบบได้แก่  โฉนดที่ดิน หนังสือสิทธิรับรองการทำประโยชน์ และหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ทั้งนี้เราจะมีอธิบายเป็นข้ออย่างละเอียดว่าโฉนดที่ดินมีกี่แบบ และแต่ละแบบต่างกันอย่างไรดังนี้

โฉนดที่ดินมีกี่แบบ แบบแรกคือ โฉนดที่ดิน ครุฑแดง น.ส.4

ที่ดิน น.ส.4, น.ส.4จ โฉนดครุฑแดง คือ หนังสือที่ทางราชการหรือกรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมายเพื่อเป็นการแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้ที่เป็นเจ้าของ หากผู้ใดมีโฉนดไว้ในครอบครองก็ถือได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นอย่างสมบูรณ์

โฉนดที่ดิน นับว่าเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ได้รับการรับรองจากทางราชการอย่างเป็นทางการ เจ้าของที่ดินที่มีชื่อหลังโฉนดสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ มีสิทธิถูกต้องตามกฎหมาย สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกันได้ โฉนดที่ดินครุฑแดงนี้ เป็นเอกสารสิทธิ์ที่นิยมในการซื้อขายมากที่สุด และมีมูลค่าสูงที่สุดในบรรดาเอกสารสิทธิประเภทอื่น ๆ โดยหากมีการซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือ เป็นโมฆะ นั่นเอง

โฉนดที่ดินตราครุฑสีเขียวหรือนส. 3 ก  

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก. ครุฑสีเขียว คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองทำประโยชน์) เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ได้ โดยที่ดินจะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนและมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง (นายอำเภอท้องถิ่นเป็นผู้รับรอง)

ถึงแม้จะมีขอบเขตชัดเจน แต่ น.ส.3 ก. ก็ยังไม่ใช่โฉนด ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้ สำหรับผู้ถือ น.ส.3 ก. หนังสือประเภทนี้ เมื่อมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว เจ้าของสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดได้ทันที โดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน จึงไม่แปลกที่มีการซื้อขายที่ดินประเภทนี้จำนวนมาก รู้แบบนี้ ก็น่าหาซื้อมาจับจองเป็นของตัวเองเพราะคุณสมบัติใกล้เคียงกับโฉนดเลย

โฉนดที่ดินตราครุฑสีดำหรือนส. 3/นส. 3 ข

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3, น.ส.3 ข. ครุฑสีดำ คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองทำประโยชน์) เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป พื้นที่จะไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ๆ อาจใช้การอ้างอิงวัตถุหรือต้นไม้ในบริเวณนั้นเพื่อเขียนร่างแผนที่ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอนหรือบางกรณีใช้ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

ข้อแตกต่างของ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. คือ น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้ ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ เมื่อมีการสอบเขตชัดเจนแล้ว น.ส.3 และ น.ส.3 ข.สามารถนำไปขอออกโฉนดได้ ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ ทางเจ้าหน้าที่ที่ดินจะเข้ามาทำการรังวัด และติดประกาศ 30 วัน หากไม่มีใครมาขอคัดค้าน ก็สามารถทำเรื่องออกโฉนดได้ 

โฉนดที่ดินตราครุฑสีน้ำเงินหรือส.ป.ก.4-01

ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารที่ออกให้เจ้าของมีสิทธิในการทำ “เกษตรกรรม” บนพื้นที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน หรือออกเป็นโฉนดในภายหลังได้ แต่สามารถแบ่งตกทอดเป็นมรดกสู่ทายาทต่อไปได้*และทายาทก็จะต้องทำเกษตรกรรมบนที่ดินนั้นเท่านั้น ซึ่งหนังสือชนิดนี้เป็นหนังสือที่ออกให้กับผู้ที่มีฐานะยากจน ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ ไม่สามารถนำไปจำนองได้ (ยกเว้นโครงการที่ระบุว่าสามารถใช้ ส.ป.ก.4-01 เป็นประกันได้ ) โดยส.ป.ก.4-01 จะมีตราครุฑสีน้ำเงินและสีแดงคล้ายกับโฉนดที่ดิน (นส.4) ให้สังเกตคำที่ระบุบนหัวเอกสารให้ชัดเจนว่าเป็นโฉนดหรือหนังสืออนุญาตด้วย นอกจากนี้ยังมีเอกสารสิทธิ์ที่ดินอื่นนอกเหนือจากที่ได้กล่าวแล้วข้างต้นอีกดังนี้

นส. 2 หรือ ใบจอง

นส. 2 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินชั่วคราว ซึ่งผู้ที่มีใบจองจะต้องทำประโยชน์ในพื้นที่ดินเกินกว่า 75 % ของที่ดิน ภายใน 6 เดือนหลังได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์แล้วเสร็จภายในระยะเวลา 3 ปี ซึ่งเอกสารชนิดนี้ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้

สทก. หรือ สิทธิที่ดินทำกิน

สทก. เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้ออกให้ ประชาชนมีสิทธิ์ในการทำกินบนพื้นที่ป่าไม้ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้ ซึ่งถ้าเจ้าของสิทธิไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยที่ดินรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี อาจถูกยึดคืนได้

ภ.บ.ท.5 หรือ ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่

ภ.บ.ท.5 เป็นใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ของผู้ที่อยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์ในพื้นที่มาแต่เดิม โดยการชำระภาษีเพื่อแลกกับการใช้ประโยชน์ในที่ดิน แต่ไม่มีสิทธิในการครอบครองที่ดินแต่อย่างใดเพราะรัฐเป็นเจ้าของที่ดินนั้น ทำให้ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้

โฉนดที่ดิน มีความสำคัญอย่างไร

โฉนดที่ดินและเอกสารสิทธิ์ที่ดินต่าง ๆ ถือเป็นเอกสารสำคัญที่มีผลตามกฎหมาย ถือเป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของเหนือที่ดินนั้นโดยชอบด้วยกฎหมาย ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์ความเป็นเจ้าของตามกฎหมายได้ ทำให้ผู้ครองกรรมสิทธิ์สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ ช่วยบ่งบอกตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินนั้นได้อย่างถูกต้อง ป้องกันการบุกรุกที่จากผู้อื่น เพราะโฉนดที่ดินสามารถระบุตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินได้อย่างชัดเจน ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ นอกจากนี้ยังใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการประกอบอาชีพ ปิดหนี้สิน หรือทุนหมุนเวียนก้อนใหญ่ได้เช่นเดียวกัน 

หน้าโฉนดที่ดิน ประกอบด้วยรายละเอียดอะไรบ้าง

หลังจากที่เราอิบายความแตกต่างของสีตราครุฑที่อยู่บนหัวโฉนดที่ดินแล้ว เราจะพบว่ามีรายละเอียดทั้งตัวอักษรและตัวเลขมากมายภายในหน้าโฉนดที่ดินนั้น ๆ ซึ่งข้อมูลในหน้าโฉนดที่ดิน มีดังต่อไปนี้

รายละเอียดหน้าโฉนดที่ดิน

1.ตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดินจะแสดงตำแหน่งในรูปแผนที่ โดยมีการระบุทิศ อำเภอและจังหวัดของที่ดินที่ตั้งอยู่  รวมถึงเลขที่โฉนดที่ดินซึ่งเป็นลำดับเลขของแปลงที่ดินในอำเภอนั้น

2.ระวาง

ระวางจะแสดงข้อมูลที่บอกขอบเขตของที่ตั้ง และเส้นทางสาธารณะโดยรอบอย่างละเอียด ในการซื้อ-ขาย

3.หน้าสำรวจ

หน้าสำรวจ เป็นตัวเลขที่เจ้าพนักงานหน้าที่ใช้ในการจัดหมวดหมู่และสืบค้นข้อมูล

4.เลขที่ดิน

ลำดับเลขที่ของแปลงที่ดินในแผนที่ระวาง ใช้ในการจัดเก็บและค้นหาของสำนักงานที่ดิน

5.ตำบล

ตำบลของที่ดินบนหน้าโฉนดนี้ตั้งอยู่

6.ผู้ครอบครอบโฉนด (คนแรก)

ชื่อผู้ครอบครองโฉนดบนหน้าโฉนดที่ดินเป็นชื่อรับรองกรรมสิทธิ์คนแรกของที่ดินที่ทางกรมที่ดินออกให้แต่ไม่ได้หมายความว่าคือผู้ถือครองในปัจจุบันซึ่งต้องดูด้านหลังของโฉนดที่ดิน

7.รายละเอียดแปลงที่ดิน

รายละเอียดแปลงที่ดินจะแสดงรูปแปลงที่ดินโดยสังเขป มีการระบุมาตราส่วนในระวาง และมาตราส่วนของแผนที่ไว้ โดยสามารถคำนวณหาขนาดจริงของที่ดินได้จากการวัดและคูณเข้ากับค่าของมาตราส่วนที่แสดง

รายละเอียดด้านหลังโฉนดที่ดิน

1. จดทะเบียน วัน เดือน ปี ที่มีการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินนั้น
2. ประเภทการจดทะเบียน เช่น ซื้อ, ขาย, โอน, หรือ โอนมรดก
3. ผู้ให้สัญญา แสดงชื่อของผู้ที่มาจดทะเบียน เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินเดิม
4. ผู้รับสัญญา แสดงชื่อของผู้รับสัญญา เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนใหม่
5. เนื้อที่ดินตามสัญญา แสดงขนาดของเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ตามโฉนดที่ดิน
6. เนื้อที่ดินคงเหลือ แสดงขนาดพื้นที่ของที่ดินในปัจจุบันในวันที่มีการจดทะเบียน ที่คงเหลือจากการแบ่ง หรือรวมกับพื้นที่โฉนดที่ดินอื่น
7. ระวางเลขที่ดินโฉนดที่ดินใหม่ หากที่ดินนี้อยู่ในพื้นที่ ที่มีการปรับปรุงระวางแผนที่ใหม่ จะมีเลขที่ของระวางใหม่ระบุไว้ในช่อง
8. เจ้าพนักงานที่ดินลงลายมือชื่อ ประทับตรา 
9. มีใบต่อแผ่นที่… หากที่ดินผืนนี้มีการจดทะเบียน หรือทำธุรกรรมเกี่ยวกับการซื้อ ขาย โอน จะมีการระบุด้านหลังโฉนดที่ดิน ซึ่งเมื่อมีการทำธุรกรรมหรือจดทะเบียนมากเกินกว่าที่ระบุในด้านหลังโฉนดที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินจะทำการเพิ่มหน้าสารบัญจดทะเบียนใหม่ พร้อมระบุเลขใบต่อแผนที่ไว้

การเช็คราคาประเมินที่ดินต้องทำอย่างไร

หากต้องการเช็คราคาประเมินที่ดิน เพื่อพิจารณามูลค่าของที่ดินก่อนการซื้อ-ขาย สามารถตรวจสอบได้โดยไปติดต่อยื่นเรื่องสอบถามกับสำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ หรือสามารถดูราคาประเมินที่ดินได้ด้วยตนเอง

ก่อนที่จะมีการซื้อ ขาย หรือขอสินเชื่อที่ดิน จะต้องมีการเช็กราคาประเมินที่ดินเพื่อพิจารณามูลค่าของที่ดินก่อนการซื้อ-ขาย โดยสามารถตรวจสอบได้ 2 ช่องทางได้แก่ผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ หรือ ผ่านเว็บไซต์ค้นหาแปลงที่ดินLandsMaps

เช็คราคาประเมินที่ดินผ่านกรมธนารักษ์

1.เข้าเว็บไซต์ กรมธนารักษ์

2.ระบุ เลขที่โฉนด และจังหวัด หรือ ระบุ เลขที่ดิน ระวาง และจังหวัด

3.กดค้นหา

เช็คราคาประเมินที่ดินผ่าน LandsMaps

1.เข้าเว็บไซต์ LandsMaps

2.ระบุ จังหวัด อำเภอ และเลขที่โฉนด

3.กดค้นหา

วิธีเช็คโฉนดที่ดินว่าจริงหรือปลอม

เนื่องจากโฉนดที่ดินมีมูลค่าสูงและเป็นหลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพื้นนั้น บางครั้งอาจเกิดปัญหาการปลอมแปลงโฉนดที่ดินเกิดขึ้น ทั้งนี้เพื่อตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินเป็นของจริงหรือของปลอม สามารถตรวจสอบได้ด้วยตนเองดังนี้

1. ตรวจสอบจากหน้าโฉนดที่ดิน

• มีลายน้ำตราครุฑบริเวณโฉนด
• เนื้อกระดาษมีเส้นใยไหม
• ตัวเลขปีที่จัดพิมพ์เป็นตัวเลขไทย เลขที่แบบพิมพ์เป็นเลขอารบิค 6 หลัก

2. ตรวจสอบจากฐานข้อมูลของกรมที่ดินออนไลน์

ตรวจสอบโฉนดที่ดินจากเว็บไซต์ค้นหารูปแปลงที่ดิน LandsMaps เมื่อระบุเลขโฉนดพร้อมกดค้นหาแล้ว ระบบจะแสดงข้อมูลทั่วไปที่เป็นปัจจุบันของโฉนดที่ดิน

3. ตรวจสอบจากข้อมูลของสำนักงานที่ดิน

ติดต่อสำนักงานที่ดินจังหวัด เพื่อขอดูใบโฉนดที่ดินอีกฉบับที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินว่ามีประวัติและข้อมูลตรงกันหรือไม่

จองคิวสำนักงานที่ดินล่วงหน้ากับแอปพลิเคชัน e-QLands

ปัจจุบันนี้การไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินสามารถจองคิวล่วงหน้าผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands ให้ประชาชนจองคิวเพื่อยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและการรังวัดผ่านสมาร์ทโฟน โดยสามารถจองคิวยื่นคำขอได้ทุกที่และทุกเวลากับทุกสำนักงานที่ดินทั้ง 461 แห่งทั่วประเทศ โดยขั้นตอนการคิวทำได้เพียง 5 ขั้นตอนง่าย ๆ ดังนี้

1.ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน e-QLands ได้ทั้งระบบปฏิบัติการ iOS และ Android 

2.ลงทะเบียนเพื่อเข้าใช้งาน โดยแจ้งชื่อ-สกุล เลขประจำตัวประชาชน และหมายเลขโทรศัพท์ จากนั้นจึงล็อกอินเข้าสู่ระบบ

3.การยื่นคำขอจองคิว ต้องระบุสำนักงานที่ดินที่จะไปติดต่อ วันที่ต้องการไปทำธุรกรรม ประเภทธุรกรรมที่จะดำเนินการ เลขที่และประเภทเอกสารสิทธิ พร้อมทั้งส่งเอกสารที่เกี่ยวข้องเข้าไปในระบบ หากเป็นการยื่นคำขอรังวัดประชาชนสามารถกำหนดวันนัดรังวัดผ่านระบบได้ด้วย จากนั้นเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินจะตรวจสอบเอกสารและคิวว่างของวันตามที่ประชาชนต้องการทำธุรกรรม แล้วแจ้งผลการจองคิวพร้อมยืนยันวันที่ประชาชนจะเข้าไปติดต่อ ณ สำนักงานที่ติดต่อ

4.ติดตามสถานการณ์ยื่นคำขอและรอการติดต่อจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน

5.เดินทางไปยังสำนักงานที่ดินตามวันที่จองคิวยื่นคำขอล่วงหน้าและแสดงรูปใบจองคิวแก่เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน

หวังว่าบทความนี้พอจะตอบคำถามที่ว่า โฉนดที่ดินมีกี่แบบ ได้บ้างแล้วทั้งนี้โฉนดที่ดินแต่ละประเภทนั้นมีการถือครองกรรมสิทธิ์ การนำไปใช้ประโยชน์ ในสิทธิในการซื้อ ขาย โอนแตกต่างกัน ทั้งนี้สำหรับคนที่กำลังจะซื้อขายที่ดินจำเป็นจะต้องเข้าใจเกี่ยวกับโฉนดที่ดินแต่ละแบบให้ดี เพราะถ้าหากเผลอตกลงซื้อที่ดินที่ไม่สามารถเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือไม่สามารถนำมาซื้อขายได้อาจเกิดงานใหญ่ขึ้นกับคุณในอนาคตได้ ทั้งนี้สำหรับผู้ที่มีโฉนดที่ดินครอบครองไว้อยู่และต้องการเงินก้อนใหญ่สักก้อน ก็สามารถนำโฉนดที่ดินมาแลกเงินได้กับสินเชื่อเฮงที่ดินและบ้าน ทางเลือกสำหรับคนที่มีที่ดินและบ้านที่จำเป็นต้องใช้เงินก้อนใหญ่ เพียงมีโฉนดก็มีเงินใช้ ดอกเบี้ยน้อย ผ่อนสบาย ให้วงเงินสูงสุด 50% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ เลือกผ่อนสบายนานสูงสุด 84 เดือน สนใจรายละเอียดเพิ่มเติม คลิก